Florida'da Kiracılıktan Ev Sahipliğine Geçiş Ne Zaman Mantıklı?

Kalış süresi beklentisi, kiralamak ile satın almak arasındaki kararı belirleyen en önemli etkendir. Birkaç yıl içinde taşınma olasılığı yüksekse veya plan henüz netleşmemişse, kiracılıkta kalmak genellikle daha esnek ve daha az riskli bir seçenektir; çünkü ev alım-satımı kapanış masrafları, taşınma giderleri ve olası değer dalgalanmaları nedeniyle kısa vadede pahalı bir işleme dönüşebilir.

İş durumu, aile planları veya bölge tercihi henüz oturmadıysa, en az birkaç yıl kiracı olarak yaşamak; mahalleyi, okul bölgesini, ulaşım mesafesini, sel riskini ve sigorta maliyetlerini gözlemleme fırsatı verir. Bu gözlem süresi, yanlış bölgede ev almanın getirdiği ek maliyetten ve sonradan yapılacak ikinci bir taşınmanın masrafından kaçınmaya yardımcı olur.

Kalış süresi beklentisi uzunsa -örneğin iş, aile veya emeklilik planı Florida'ya bağlıysa- ev sahipliği, aylık ödemenin bir kısmını öz kaynağa (equity) çevirme avantajı sunabilir. Ancak bu durum garanti bir kazanç anlamına gelmez; gayrimenkul piyasası zaman içinde dalgalanabilir ve bu yazı hiçbir şekilde yatırım tavsiyesi niteliği taşımamaktadır.

Amerika'da ev kredisi başvurusunda kredi veren kurumlar genellikle üç ana başlığa bakar: kredi geçmişi (credit history), gelir istikrarı ve borç/gelir oranı. Bu üç kalem birlikte değerlendirilir ve başvurunun onaylanıp onaylanmayacağına, hangi koşullarla onaylanacağına buna göre karar verilir; her kredi veren kendi eşiklerini ve belge taleplerini uygular.

Kredi geçmişi kısa veya hiç yoksa, düzenli fatura ödemeleri, kredi kartı kullanım geçmişi ve varsa önceki kira ödeme kayıtları önem kazanır. Bazı kredi verenler alternatif belgelerle değerlendirme yapabilir, ancak bu uygulama standart değildir ve kurumdan kuruma farklılık gösterir.

Şartlar kredi türüne (konvansiyonel veya farklı programlar) ve kredi verene göre değişir; güncel gelir/borç eşikleri, gerekli belge listesi ve onay süreci için doğrudan bankanın veya mortgage şirketinin kendi başvuru koşullarına bakmak gerekir. Bu yazı belirli bir faiz oranı veya onay yüzdesi vermez, çünkü bu değerler zamana ve kuruma göre değişir.

Peşinat oranı, kredi türüne, kredi verene ve alıcının profiline göre değişir; sabit bir yüzde vermek gerçekçi değildir ve zaman içinde farklılaşabilir. Bazı kredi programları düşük peşinatla çalışabilirken, bazıları daha yüksek bir oran ister; güncel oranlar için kredi verenin resmi başvuru koşullarına veya lisanslı bir mortgage uzmanına danışmak gerekir.

Peşinatın yanında, kapanış masrafları (closing costs) da hazırlanması gereken ayrı bir kalemdir. Bu masraflar başlık sigortası (title insurance), değerleme ücreti (appraisal), kredi açılış ücretleri, tapu kayıt harçları ve varsa emlakçı komisyonu gibi kalemlerden oluşur; toplamı işlemin büyüklüğüne ve bölgeye göre değişir.

Kapanış masraflarının kesin tutarı işlemden işleme değişir ve bu yazıda sabit bir rakam verilmez; alım sürecine girmeden önce kredi verenin sunacağı 'loan estimate' (kredi tahmini) belgesindeki kalem dökümüne bakmak, gerçek maliyeti görmenin en güvenilir yoludur.

Hayır, aylık ödeme çoğu zaman dört kalemden oluşur: kredi taksiti (anapara ve faiz), emlak vergisi, ev sigortası ve varsa HOA (site/apartman yönetim aidatı). Bu dört kalem birlikte 'PITI' (principal, interest, taxes, insurance) olarak adlandırılır ve bütçe planlamasında yalnızca kredi taksitine bakmak yanıltıcı sonuç verir.

Emlak vergisi ve sigorta genellikle kredi ödemesiyle birlikte bir escrow (emanet) hesabına toplanır ve kredi veren bu tutarları yıllık olarak ilgili kurumlara öder; bu nedenle aylık taksit sadece kredi anapara ve faizinden ibaret değildir ve zamanla vergi veya sigorta primi değiştiğinde taksit tutarı da güncellenir.

HOA aidatı ise binadan binaya, siteden siteye büyük farklılık gösterir; bazı sitelerde bu tutar düşük kalırken bazı kompleks sitelerde -özellikle ortak havuz, güvenlik veya bina sigortası içerenlerde- ciddi bir kalem haline gelebilir. Alım kararı verirken HOA tutarının ve bu tutarın gelecekte artıp artmayacağının site yönetiminden netleştirilmesi gerekir.

Florida'da emlak vergisi, mülkün değerlendirilmiş değerine (assessed value) göre hesaplanır ve bu değer bir satış gerçekleştiğinde genellikle güncel piyasa değerine yeniden ayarlanır. Bu nedenle uzun süre aynı evde oturan bir satıcının ödediği vergi tutarı ile yeni alıcının ödeyeceği tutar, aynı mülk için bile önemli ölçüde farklı olabilir.

Florida'da homestead exemption (ana konut muafiyeti) ve buna bağlı Save Our Homes sınırlaması, mülk sahibinin oturduğu süre boyunca değerlendirilmiş değerin artışını sınırlar; ancak mülk satıldığında bu birikmiş avantaj yeni sahibe otomatik olarak geçmez ve değer sıfırdan, güncel piyasa koşullarına göre yeniden belirlenir.

Bu nedenle bir mülkü satın almadan önce, mevcut sahibin ödediği vergi tutarına değil, satış sonrası oluşacak tahmini yeni değerlendirmeye bakmak gerekir. Güncel değerlendirme yöntemi, muafiyet koşulları ve tahmini hesaplama için ilçenizin emlak değerleme dairesinin (county property appraiser's office) resmi sayfasına başvurmak en doğru yoldur; bu konu vergi tavsiyesi niteliği taşımaz, gerektiğinde bir muhasebeciye danışılmalıdır.

Florida'da ev sigortası maliyeti, mülkün kıyıya yakınlığına, sel bölgesi (flood zone) sınıfına, fırtına/rüzgar riskine ve binanın yaşına, çatı yapısına göre ciddi şekilde değişir. Kıyı şeridine yakın veya sel riski yüksek bölgelerdeki mülkler, iç kesimlerdeki benzer mülklere kıyasla genellikle daha yüksek prim gerektirir ve bazı bölgelerde ek bir sel sigortası poliçesi de zorunlu tutulabilir.

Sigorta yükünü etkileyen diğer etkenler arasında binanın yapı malzemesi, çatının yaşı ve dayanıklılık sertifikaları, güvenlik önlemleri ve varsa condo/HOA'nın topluluk (master) poliçesinin kapsamı yer alır. Bir condo alımında bireysel poliçenin neyi kapsadığı, master poliçenin neyi kapsamadığı ayrıca netleştirilmelidir; aksi halde beklenmedik bir masrafla karşılaşılabilir.

Sigorta primleri zaman içinde ve bölgeye göre değişebildiğinden bu yazıda sabit bir tutar verilmez. Güncel risk haritaları ve sel bölgesi sınıflandırması için Florida Office of Insurance Regulation'ın resmi kaynaklarına, teklif almak için ise lisanslı bir sigorta acentesine başvurmak gerekir; bu bir sigorta tavsiyesi değildir.